Vendre à Marseille, Allauch ou Plan de Cuques ... Les Précautions à prendre

C’est décidé, Vous vendez...

Le studio que vous aviez acheté lorsque vous étiez célibataire est désormais trop petit pour votre nouvelle famille, et vous achèteriez volontiers un appartement plus spacieux, et plus proche de votre lieu de travail.

La maison de famille héritée voilà trois ans ne vous abrite que quelques jours pendant les vacances, et vous n’imaginez pas passer toutes vos vacances dans l’Ardèche. Avec votre part de la vente, vous préféreriez investir dans un studio pour votre fils qui entre à la faculté de Saint Jérôme cette année.

 A - Qui décide ?
1° - Votre Conjoint :
Bien évidemment, si vous êtes mariés sous un régime de communauté des biens et que votre bien immobilier a été acquis pendant le mariage, vos deux signatures sont nécessaires.

De la même façon, vous devez impérativement faire intervenir votre conjoint, si, bien que mariés sous un régime de séparation, et que la vente concerne un bien propre, cette habitation est le logement de la famille.

2° - Vos co-ïndivisaires :
Le terme de coïndivisaire peut tout aussi bien désigner vos frères et sœurs qui eux aussi ont reçu une part de la maison familiale, ou votre conjoint séparé de biens mais avec qui vous aviez acheté un bien, tout comme les amis avec lesquels vous aviez acquis ce petit cabanon que vous aviez l’intention de « retaper » ensemble...

3° - L’usufruitier :
Si vous n’êtes que nu-propriétaire et qu’une tierce personne a la jouissance du bien à vendre, vous devez impérativement consulter cet usufruitier avant de mettre en vente.

 B - Vendre pour Acheter ou Acheter puis Vendre ?

Dans la majeure partie des cas, la vente de votre bien doit vous permettre de réaliser un autre achat immobilier.
Le rêve serait de pouvoir réaliser une opération simultanée...voire de réaliser un échange accompagné d’une soulte...malheureusement ce cas de figure ne se produit que dans moins d’un cas sur cent...
Il vous faut donc déterminer la solution qui vous est la plus confortable, et la moins hasardeuse.

     1° - Vendre avant d’acheter.
C’est sans conteste la solution la plus sage, et celle qui vous procure la meilleure sérénité;
En effet, cette méthode permet de vendre dans le délai qui sera nécessaire plutôt que dans un délai imposé ;
Vous avez ensuite parfaitement la maîtrise de votre budget d’achat puisque vous appréciez à l’euro près les fonds provenant de la vente ;

D’autre part, rien ne vous empêche de convenir avec l’acheteur de votre bien, d’un délai raisonnablement rallongé entre la promesse et l’acte authentique, ce qui vous permettra, « promesse en poche », de vous mettre en quête de votre futur toit.
Le seul inconvénient reste la crainte de n’avoir pas trouvé votre futur logement, au moment ou vous devez quitter le précédent ;
Sachez anticiper donc sur ce cas, et envisagez la solution intermédiaire d’une location temporaire, ou de l’hébergement momentané par la famille.

Sachez cependant que la recherche d’un bien immobilier aboutit toujours lorsque la motivation d’achat est importante et urgente.

    2° - Acheter avant de vendre.

Si vous faites partie des privilégiés qui peuvent se permettre de financer une acquisition sans avoir à recourir aux fonds de la vente, cette solution est très confortable, puisque vous pouvez choisir sereinement votre futur habitat.

Si vous avez besoin du fruit de la vente, le crédit-relais est une excellente passerelle entre la vente et l’achat.
Longtemps redouté lorsque la vente d’un bien immobilier était longue et difficile, les formules de plus en plus attractives proposées par les organismes bancaires permettent aujourd’hui le recours au crédit-relais sans crainte ni danger.

Il s’agit cependant de se fixer rigoureusement les règles de conduite :

• ·L’évaluation de la valeur du bien à vendre est extrêmement importante afin d’éviter la difficulté que génère la revente à un prix moindre que le capital emprunté.

• ·Le prêt consenti sur le bien à vendre ne représentera pas la totalité du prix de vente, mais une quotité oscillant entre 60 et 80 % de son prix.
• ·Le taux du prêt revente qui vous est consenti dépend fréquemment de la durée de la revente ; Plus celle ci intervient rapidement, plus le taux d’intérêt est faible.
• ·La banque peut exiger une inscription hypothécaire sur le bien à vendre.

Il vous faudra alors, lors de la vente effectuer la mainlevée de cette hypothèque, ce qui est relativement coûteux ;
Sage précaution : demandez plutôt que cette hypothèque s’applique, si possible, sur le bien à acheter, ainsi elle s’éteindra naturellement après le remboursement du prêt auprès de la banque.

Conclusion : Prenez impérativement le temps de faire établir scrupuleusement une simulation de prêt immobilier en prévoyant, si nécessaire, de « coupler » votre prêt achat avec votre prêt revente.